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东南亚房产投资防坑系列指南完结之后，很多人喊我们写写日本。

上上周，写完之后，留言区又爆了，后台不少留言，“能不能写写迪拜，很多财经大V，都在公众号强烈推荐”。

我的直觉告诉我，但凡朋友圈、公众号里各种推荐的东西，必有蹊跷。

找了一个在外派在迪拜工作多年的朋友了解了一些情况，决定深挖这个选题。

资本市场高度自由化，和房地产市场的疯狂增长。

这是过去N年，很多人对迪拜发展的总结。

我扫了一圈，很多销售顾问说服别人去迪拜投资，一般都是用下面12个理由。

看到这些，给人一种错觉，去泰国、越南、柬埔寨、马来西亚、日本买房投资的，都亏大了，迪拜才是真赚钱，赚多钱，租金回报率位居世界第一呀！2020年世博会召开呀！

销售顾问一番推销之后，开门见山：“去看房的费用八千，包来回飞机票，包吃住，如果买房成功，返八千”，听起来很划算，买房等于白玩。

说句题外话，我旅行社的朋友最近抱怨，这两年，东南亚廉价旅游线路，销售下滑很厉害，客户都被免费看房团抢走了。

去了还能不买？一群销售整天给你洗脑，一个盘接着一个盘看，一旦引发群体效应，很多人会稀里糊涂当场下定金。

卖迪拜房子的销售顾问，其实玩的套路就是信息不对称。

因为迪拜对很多人来说过于神秘，媒体对于迪拜的真实情况报道很少，互联网上大量软文投放，所以在某度上，几乎搜索不到有价值的真实信息。

我发现，不管他们怎么吹迪拜房产，有3点往往避而不提，也从来不敢写在文章中：

1. 供需严重失衡；

2. 无法移民；

3. 高昂的物业费。

房价再跌 房租也在跌

房地产咨询机构Knight Frank此前发布过一份报告，迪拜房价自2015年见顶以来已经下跌约25％，公寓和别墅均价已跌至每平方英尺1100迪拉姆（即2.2万人民币/平方米）。

不仅如此，还发现迪拜是过去两年全球楼市中，表现最差的城市之一。

根据第一太平戴维斯（英国排名第一的房地产顾问）中东公司的分析，迪拜2018年房价整体下降了6-10%，而到2019年，预计在此基础上将再降5-10%。

甚至，国家政府部门官网，都明确提醒过，迪拜房地产投资有风险：

房价怎么就撑不住呢？主因是库存快速增加。自2017年，迪拜宣告获得2020年世博会举办权起，无数地产商为了借势，启动了不少地产项目。

然而供应过剩，给迪拜的开发商和房地产公司蒙上阴影，今年2月份，房地产和建筑指数出现自2016年以来最大的周下跌。

仲量联行（全球性房地产专业服务和投资管理公司）中东研究负责人，Craig Plumb表示：

2019年将会建成31500所房屋，是过去5年平均年需求量的2倍多，而2018年完工了22000套。

问题来了，这么多房子，谁做接盘侠？当然是刚富起来，什么都不懂的中国中产们。

目前迪拜很多新建楼盘，都有中国公司操盘，专门卖给中国人。

为什么销售顾问只推荐新盘？因为新盘佣金非常高，能走量。

二手房没有投资价值？恰恰相反，Dubai Marina、The Greens、JLT等成熟区域，至少不愁租不出去，但交易佣金很低，中介哪里看得上这点肉，也不能告诉你。

这几年，其实很多外国人离开了迪拜，去别的地方发展，要么去卡塔尔，要么去巴林。

要看数据？来看看最近13年，阿联酋汽车销售数据。

15年开始快速下滑，毕竟在沙漠，你不能骑骆驼、骑自行车吧。为啥买车的人越来越少了？你懂得。

数据来源：carsalesbase

想移民？做梦

抛开政策不谈，如果你想从中国移民到阿联酋，只能说，舒服日子过腻多了，光是适应温度，改信仰、习惯饮食就够你喝几壶。

迪拜不是移民国家，以前想要入籍迪拜的方式也非常困难。

除了与迪拜男性结婚，加入国籍外，那么只能通过，在迪拜居住30年，或作出巨大贡献入籍。

之前曾经有开发商提到，能搞定10年投资签证，这个根本那就是扯淡。

主要面向医疗、科技等研究领域的投资者和专业人士，和炒房客没有一丁点关系。

掏100万迪拉姆购置房产，可获得迪拜永居？

首先，不能贷款，不能买期房。

其次，不能工作。酋长早说过，迪拜不养闲人。

第三，这属于房产投资商居住签证，每2年更新一次，且每180天至少到阿联酋一次。

第四，要有自己买医疗保险。

如果全部让中介帮忙搞定，每次费用在15000元+人民币，这还是友情价。

物业费吓死你

单纯看租售比，迪拜房产确实回报率不错，8-10%的回报有些夸张，但6-7%，在一些热点成熟地块（国际城）还是可以做到的。

朋友说，如果早些年全款投资，16-18年是可以收回成本的，但现在做不到了。

除了租金下滑，空置率提高，还有就是物业费，在吞噬你的收益。

根据2018年迪拜当地网站公布的数据显示，公寓的物业费，每个平方英尺12-24迪拉姆，酒店公寓是普通公寓的3倍。

很多人没有概念吧，1平方米=10.7平方英尺，1迪拉姆=1.83人民币。

一套80平的公寓，按照每平方英尺18迪拉姆计算，每年物业费15400元。

一套80平的酒店公寓，每年物业费46200元。

对了，很多物业对维修还垄断，不许别的公司维修。举个例子，上门换灯泡，200迪拉姆，折合人民币366元。

泰国也好，日本也好，石榴叔在完结的时候，并没有把话说死。因为个别区域的房子，还是能投资的，只是收益相对较少，和理想值有差距。

但是对于迪拜的房子，我的观点很明确，现阶段，远离。

房产投资，也是讲究周期性的。再好的产品，投错了时间，一样亏。

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